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오피스텔 분양시 법 적용대상 여부(건축기획팀-2031. '05.12.20)

(질의요지) ㅇ 상기 건축물의 경우 오피스텔의 입주자 모집과 관련하여 「건축물의 분양에 관한 법률」을 적용 받아야 하는 지, 「주택법」의 적용을 받아야 하는 지 여부.

(회신내용) ㅇ 「건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제3조 제2항에 따르면 이 법 시행 당시 투기과열지구 안에서 건축법 제8조에 따른 건축허가를 받아 업무와 주거를 함께할 수 있는 건축물(20호실 이상인 경우에 한한다)을 건설․공급하기 위하여 종전의 주택법 제38조 제3항에 따라서 시장․군수 또는 구청장으로부터 입주자모집승인을 얻거나, 입주자모집승인을 신청한 분에 대하여는「건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제3조 제1항에 불구하고 종전의 주택법을 적용토록 하고 있으나 종전 주택법 제38조 제3항에 따른 입주자 모집승인을 얻어야 하는 대상으로서 분양승인 또는 신청없이 임의 분양한 경우이므로 분양행위 자체가 적법하지 않고 행정절차상 하자가 있는 경우이므로「건축물의 분양에 관한 법률」을 적용하는 것임.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

분양받은 자와 계약 해지 후 다시 분양하는 경우 (건축기획팀-110. ‘05.09.08)

(질의요지) ㅇ ‘05.04.23 이전에 분양광고를 한 상가사업에 대하여 시행자 변경 및 분양받은 자와 계약을 해지한 후 다시 분양계약을 하려고 할 경우에「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용 여부.

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제2조에는 이 법은 “이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함)하는 건축물부터 적용”하도록 규정하고 있음.

질의의 경우 이미 분양받은 자와 계약을 해지하고 새로이 분양계약을 하려는 경우라면 종전 분양행위는 없어지는 것이므로 동법에 따라 분양하는 것이 타당함.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

주상복합건축물 주택부분의 법 적용대상 여부(건축과-3640. ‘05.06.29)

(질의요지) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제3조(적용범위) 제2호에서 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 것"에 대하여는 건축물의 분양에 관한 법률을 적용토록 규정하고 있으나 동 법률 제3조(적용범위) 제2항 제1호에서 주택법에 의한 주택 및 복리시설에 대하여는 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 배제하고 있는바, 동 규모에 해당되는 주상복합건축물의 주택부분에 대하여 건축물의 분양에 관한 법률을 적용해야 하는지 여부.

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제2항에서 제1항에 불구하고 주택법에 따른 주택 및 복리시설은 이 법을 적용하지 아니한다. 라고 규정하고 있는 바, 주상복합건축물의 주택부분에 대하여는 건축물의 분양에 관한 법률을 적용하지 않으며 다만 주택부분이 20세대 이상인 경우에 한하여 주택공급에 관한규칙 에 따라 주택공급승인을 받아야 함.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

 대수선하여 분양하는 경우 법 적용 대상 여부(건축기획과-592. ‘05.10.06)

(질의요지) ㅇ 연면적 4,193.26제곱미터인 건축물(판매 및 영업시설과 운동시설의 용도)을 대수선하여 분양하고자 하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적용대상인지.

ㅇ 상기 건축물에 연면적 3,000제곱미터 이내의 증축을 하여 분양하고자 하는 경우「건축물의 분양에 관한 법률」적용대상인지 여부.

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조에 따르면 이 법은「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용.

1. 분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제73조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물

          2. 업무시설 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물

ㅇ 따라서 기존건축물을 「건축법」 제11조에 따른 건축(개축 또는 증축)허가를 받아 동법 제18조에 따른 사용승인 전에 분양하는 경우로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계(분양하는 부분의 전체 바닥면적의 합계를 말하는 것임)가 3천제곱미터 이상인 경우에는 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 받는 것이며 여기서 대수선에 해당하는 부분을 사용승인 전에 분양한다면 그 부분도 “분양하는 부분의 바닥면적”에 포함하여야 하는 것임. 

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

2. 임대하는 건축물에 대한 법 적용 여부(건축기획팀-774. ‘05.10.14)

(질의요지) ㅇ 건축하는 건축물의 연면적이 4,953㎡로 위 건축물의 전체를 임대모집 및 임대계약체결 등을 사용승인 전에 시행하는 경우 또는 일부(2,311㎡)는 착공 후 임대계약을 체결하고 나머지 부분(2,642㎡)은 분양모집 및 계약 등 분양행위를 할 경우 법률 적용 여부.

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률은「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 건축하여야 하고 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항제1호 및 동법 시행령 제2조 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여 적용하는 것임을 알려 드리니 질의의 경우가 법률의 적용대상 건축물인지 자세한 여부는 자료를 갖추어 건축허가권자에게 문의 요망.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

1. 바닥면적 3천m2 이상인 상가 분양시 법 적용 여부

(건축문화팀-429. ‘08.06.12)

(질의요지) ㅇ 바닥면적 3천m2 이상인 상가를 분양하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양하여야 하는지.

(회신내용) ㅇ「건축물의 분양에 관한 법률」제3조에 따라 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하고「건축법」 제22조에 따른 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천m2 이상인 건축물 등에 대하여 적용이 되는 것으로 위 적용대상이 되는 면적 규모는 건축물의 바닥면적 합계를 기준으로 하는 것이 아니라 분양하는 바닥면적의 합계를 기준으로 하는 것임.

 출처 : 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

1. 주상복합상가 아파트 와 관광숙박시설(휴양콘도미니엄) 이 가능한지 여부

2.아파트는 300세대정도 (10층부터 25층)휴양콘도미니엄 2층부터10층까지 80 실정도 시설가능한지 여부

3.사업계획승인은 건축허가후 별도 휴양콘도미니엄 사업계획승인을 받는지 여부

4. 주상복합아파트와 휴양콘도미니엄 시설이 설치된 시, 도 시군구 가 있는지

국토의계획및이용에관한법률 및 관광진흥법에 의하여 관광숙박시설의 건축이 가능한 용도지역이라고 할지라도 아파트와 휴양콘도미니엄이 동일건물에 위치한다는 것은 적합하지 않다고 판단됩니다.

관광진흥법시행령 제7조에 휴양콘도미니엄 등록기준 등을 마련하여 휴양콘도미니엄업을 도입한 취지는 휴양 등을 위해 관광지 등을 찾는 관광객에게 숙박시설의 편의를 제공하기 위한 사업입니다. 따라서 주거목적인 아파트와 상업목적인 상가시설 등이 함께하는 주상복합건물에 휴양콘도미니엄이 공존하는 것은 적합하지 않다고 판단됩니다. 휴양콘도미니엄 사업계획 승인 및 건축승인은 별도로 받아야 함을 말씀드리며 현재 주상복합아파트와 휴양콘도미니엄 시설이 동일 건물에 위치하고 있는 현황은 파악되고 있는 것이 없음을 알려드립니다.  

당사는 종합휴양리조트를 조성하고 있어 공사기간 중 당사 직원 및 시공사 직원의 숙소나 사무실이 필요합니다. 현장 인근에 대규모 숙소 및 사무실을 만들거나 임대하기 쉽지 않은 상황에서 사업부지 인접부지에 휴업중인 콘도가 있어 이를 인수하여 공사기간 중 숙소와 사무실로 이용하고자 합니다.

콘도를 인수한 후 즉시 입주하여 공사기간(약 2～3년)중 숙소와 사무실로 사용하고 리조트 완공 후 콘도 영업을 재개하거나 필요시 별도의 용도변경 절차를 거치고자 하는데 이것이 가능한지 알고 싶습니다.

참고로 현재 인수하고자 하는 콘도는 자체 스키장 부지와 묶여 관광휴양개발진흥지구, 제2종 지구단위계획구역으로 되어 있고 몇 년째 휴업상태입니다.

휴업중인 휴양콘도미니엄의 등록시설 전부를 인수한 후 관광진흥법 제8조 및 동법시행규칙 제16조의 규정에 의하여 양수(지위승계)신고를 하시고 동법시행규칙 제17조의 규정에 의한 휴업 신고 등은 해당 지방자치단체와 협의를 하시고 공사기간 숙소로 사용후 향후 계획에 의하여 활용하시면 될 것으로 판단됩니다. 

관광지내 관광호텔 신축을 위하여 아래와 같이 사업계획승인은 받은 사업자가 재원조달 등의 사유로 준공연월일까지 완공을 하지 아니할 경우 사업계획승인을 취소하여야 하는지 아니면 연장하여 줄 수 있는지 등 관할기관에서 조치할 수 있는 규정에 대한 질의입니다

1. 특별한 사유없이 준공예정일(2006.7.13)까지 공사를 중단하고 있을 경우 필요한 조치를 취할 수 있는 규정이나 방법은 있는지요

2. 준공예정일까지 준공하지 아니할 경우 관련규정(착공후 5년이내)과 관련 없이 준공예정일에 관광진흥법제34조(행정처분의 기준등) 규정을 적용하여 행정처분 할 수 있는지요.

3. 준공예정일을 대통령이 정하는 기간(착공후 5년)까지 연장 가능한지요? 연장가능하면 연장하여주는 방법은?(사업계획변경 등 관련규정)

4. 위와 같이 준공기간연장 사유가 정당할 때 준공예정일을 연장하여 줄 수 있는 규정이나 준공예정일까지 준공하지 않고 사업을 추진하지 아니할 경우 행정처분등 필요한 조치사항과 관련하여 질의하오니 사업계획변경승인 가능여부와 적절한 조치를 할 수 있는 규정 등에 대하여 답변을 부탁드립니다

1. 관광진흥법 제33조(등록취소 등) 제1항제2호 및 동시행령 제33조(사업계획승인시설의 착공 및 준공기간)의 규정에 따라야 합니다.

2. 관련규정 없이 행정처분을 할 수는 없습니다.

3～4. 관광진흥법령상 준공기간 연장에 관한 규정은 없으며, 준공기간 연장은 시행령 제9조에 따라 사업계획승인을 얻어야하는 사항도 아닙니다. 사업추진을 촉구하거나 추진에 따른 애로사항을 해결토록 지원하는 등 사업자와 협의를 통해 준공을 앞당기도록 하는 방법이 현실적일 것으로 봅니다. 

질의 1) 관광진흥법 제33조 및 시행령 제34조의 규정에 의하면 사업계획승인일로부터 2년이내에 착공을 하지 아니하면 사업계획을 취소하도록 규정하고 있습니다. 이 경우 착공이라는 용어의 정의와 착공시점을 언제로 봐야 하는지를 묻습니다. 또한 의제처리대상 외에 1.개발행위허가, 2. 농지전용허가, 3. 산림훼손허가를 선행하는 사업계획에서 위 3가지는 2년 이내에 이행을 하였으나 이를 이행하는 과정에서 발생된 문제를 해결하느라고 전체적인 사업 추진이 지연되어 토목공사는 진행 중이나 건축물은 2년 이내에 착공을 하지 못했습니다.

1) 이 경우 착공한 것으로 판단하여야 하는지

2)건축물의 착공이 없었으므로 미착공으로 봐서 사업계획승인을 취소하여야 하는지에 대한 해석을 구합니다.

질의 2) 현행법에서는 사업주의 착공 신고의무가 없는데 착공일로부터 5년내 준공하여야 하는 규정은 착공시점을 언제로 판단하여 적용하여야 하는지요

관광진흥법 제33조 및 동법시행령 제34조의 규정에 의한 착공시점은 건축법 제16조 및 건축법시행규칙 제14조의 규정에 의한 착공신고서를 제출한 시점으로 보아야 하며, 사업계획승인 취소여부는 해당 지방자치단체에서 사업추진 가능여부 등을 종합하여 판단할 사항으로 여겨집니다.