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건축물의 전부 또는 일부 등의 의미(건축문화경관팀-873. ‘10.09.28)

(질의요지) ㅇ「건축물의 분양에 관한 법률」제2조(정의)제2호의「“분양”이라 함은 제3호에 따른 분양사업자가 건축하는 건축물의󰡐전부󰡑또는󰡐일부󰡑를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다」에서󰡐전부󰡑또는󰡐일부󰡑가 뜻하는 것이 무엇인지.

ㅇ 같은 법 제3조(적용범위)중 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 건축물로서 사용승인전에 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천㎡이상인 건축물의 의미는 무엇인지.

(회신내용) ㅇ「건축물의 분양에 관한 법률」(이하“건분법”이라 한다.) 제2조제2호 중 건축물의󰡐전부󰡑또는󰡐일부󰡑의 의미는 분양사업자가 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하는 해당 건축물의 허가면적 전체를󰡐전부’라 하고, 그 허가면적 중 일정면적만을 건분법에 따라 분양하고자 할 경우 그 면적을󰡐일부’라 하고 있으며,

ㅇ 건분법 제3조 제1항 제1호󰡐분양하는 부분의 바닥면적 3천제곱미터󰡑의 의미는 해당 건축물의 허가면적과는 다른 분양사업자가 실제 판매(분양)하고자 하는 면적을 뜻합니다. 따라서 바닥면적 3천제곱미터 이상의 건축허가를 받았다 하여도 해당 건축물의 사용승인 전에 바닥면적 3천제곱미터 미만을 판매하고자 하는 경우에는 건분법의 적용 대상이 아님.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

주상복합건물 중 상가를 1인에게 판매하는 경우(건축문화경관팀-1062, ‘11.11.25)

(질의요지) ㅇ 「건축물의 분양에 관한 법」제3조 제1항의 적용범위에 해당하는 주상복합 건물 중 주택 부분은 주택법 및 주택공급에 관한 규칙에 따라 분양되는 경우 나머지 상가 부분을 1인에게 판매하고자 할 때 「건축물의 분양에 관한 법」적용을 받는지 여부.

(회신내용) ㅇ「건축물의 분양에 관한 법률」제2조제2호에 따라 “분양”이란 동조 제3호에 따른 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하는 것임.

ㅇ 이 법에 적용되는 분양 건축물은「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 같은 법 제22조의 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 등에 대해 적용되며,「주택법」에 따른 주택 및 복리시설 등 이 법 제3조제2항에 따른 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니함.

ㅇ 따라서, 귀 질의와 같이 이 법의 적용범위에 포함되지 않은 주택을 제외한 상가로만 구성된 건축물 부분을 1인에게만 판매하는 경우라면 이 법 적용대상이 아님.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

준공한 건축물을 용도변경하여 분양하는 경우 분양이 가능한지

(건축문화경관팀-389, ‘11.05.23)

(질의요지) ㅇ ‘09. 1월 준공한 건축물을 용도변경(교육시설→업무시설)하여 오피스텔을 일반인에게 분양하고자 하나 주차시설 부족으로 주차장 증축 완료전에 건분법을 적용하여 분양을 하여야 하는지 여부와 준공한 건축물로 보아 건분법을 적용하지 않고 분양이 가능한지 여부.

(회신내용) ㅇ 건분법은 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받고 동법 제22조에 따른 사용승인 전에 분양하는 건축물로써 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물, 일반업무시설 중 오피스텔로써 20실 이상인 건축물 등에 적용하고 있음.

ㅇ 건축물을 사용승인 후에 분양하거나 3천제곱미터 미만의 분양 또는 1인에게 판매하는 경우 등에는 적용되지 않음. 다만, 기존건축물을 건축법 제11조에 따른 건축(대수선)허가를 받아 동법 제22조에 따른 사용승인 전에 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 경우 등에도 적용됨.

ㅇ 따라서,「건축법」제2조제1항제9호에 따라 대수선을 수반한 용도변경으로 건축허가를 받고 사용승인 전에 분양하는 건축물의 경우에는 건분법 적용범위에 포함됨을 알려드리니, 자세한 사항에 대하여는 구체적인 자료를 갖추어 건축허가권자에게 문의 요망.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

건축물 분양시 적용하는 법률(건축문화경관팀-1098. ‘10.11.25)

(질의요지) ㅇ 연면적 4,980㎡의 건축물 중 2,452㎡를 분양하고자 할 때 「건축물의 분양에 관한 법률」및「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에 적용여부.

(회신내용) ㅇ 「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축허가를 받아 건축하는 건축물 중 해당 건축물의 사용승인 전에 일정규모(분양하는 부분의 바닥면적 합계 3천㎡이상이거나 20실 이상의 오피스텔)이상을 분양하고자 하는 경우에 적용하고 있음.

ㅇ 따라서, 귀사가 건립하는 연면적 4,980㎡의 건축물 중 2,452㎡만을 분양하고자 하는 경우에는「건축물의 분양에 관한 법률」적용대상이 아님.

하지만, 일부 건축물을 분양(3,000㎡미만)한 이후 향후 사용승인시 까지는 3천㎡이상을 분양할 수 없음을 알려드리니 착오없도록 하시기 바람.

ㅇ 또한, 타인에게 공급할 목적으로 건축물을 건축(연면적이 2천㎡ 또는 연간 5천㎡ 이상)하고자 하는 경우에는「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」제4조에 따른 부동산개발업 등록 대상임.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

사용승인 후 분양시 분양신고 여부 (건축문화팀-1037, ‘09.07.10)

(질의요지) ㅇ 연면적 3,000㎡이상, 40실인 오피스텔을 사용승인 후에 분양하고자 하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 따른 분양신고 여부.

(회신내용) ㅇ 「건축물의 분양에 관한 법률」제3조제1항 및 동 법률 시행령 제2조에 따라서, 이 법은 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물, 업무시설 등 대통령이 정하는 용도 및 규모의 건축물로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용하므로, 질의의 건축물이 사용승인을 받은 건축물이라면 이법 적용대상이 아님.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물이란 (건축기획팀-1834. ‘06.03.24)

(질의요지) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항제1호의 “분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물”이란.

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항제1호에서 “분양하는 부분”은 동법 제2조제2호에 따라서 분양하는 부분을 말하는 것으로 동 규정에 따르면 "분양"이라 함은 동법 제3호에 따른 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말함.

ㅇ 또한 바닥면적은 건축법 제73조 및 동법 시행령 제119조에 따라서 산정된 바닥면적이며, 아울러 주택은 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제2항제1호에 따라서 이 법의 적용대상이 아니므로 보다 구체적인 사항은 자세한 자료를 갖추어 해당 지역의 건축허가권자에게 문의 요망.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

숙박시설을 업무시설로 변경하여 분양하는 경우(건축기획팀-4131. ‘06.06.29)

(질의요지) ㅇ 건축허가를 받은 관광숙박시설을 업무시설로 허가사항 변경(용도변경)후 분양하고자 하는 경우「건축물의 분양에 관한 법률」적용 여부.

(회신내용) ㅇ 질의의 “업무시설”에 대한 사실관계 파악이 어려우나, 오피스텔로서 20실 이상이 아닌 것으로 판단하여 회신하고자 함. 「건축물의 분양에 관한 법률」따르면 ‘관광진흥법에 의한 관광숙박시설’에 대하여는 적용이 배제되고 있으며, 또한 업무시설 중 오피스텔(20실 이상)로서 분양하고자 하는 경우가 아니라면 이 법의 적용 대상이 아닐 것이나 질의의 경우가 이에 해당하는 지 여부에 대하여는 해당 허가권자에게 문의 요망.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

분양받은 자와 계약 해지 후 다시 분양하는 경우 (건축기획팀-110. ‘05.09.08)

(질의요지) ㅇ ‘05.04.23 이전에 분양광고를 한 상가사업에 대하여 시행자 변경 및 분양받은 자와 계약을 해지한 후 다시 분양계약을 하려고 할 경우에「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용 여부.

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제2조에는 이 법은 “이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함)하는 건축물부터 적용”하도록 규정하고 있음.

질의의 경우 이미 분양받은 자와 계약을 해지하고 새로이 분양계약을 하려는 경우라면 종전 분양행위는 없어지는 것이므로 동법에 따라 분양하는 것이 타당함.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

 대수선하여 분양하는 경우 법 적용 대상 여부(건축기획과-592. ‘05.10.06)

(질의요지) ㅇ 연면적 4,193.26제곱미터인 건축물(판매 및 영업시설과 운동시설의 용도)을 대수선하여 분양하고자 하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적용대상인지.

ㅇ 상기 건축물에 연면적 3,000제곱미터 이내의 증축을 하여 분양하고자 하는 경우「건축물의 분양에 관한 법률」적용대상인지 여부.

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조에 따르면 이 법은「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용.

1. 분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제73조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물

          2. 업무시설 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물

ㅇ 따라서 기존건축물을 「건축법」 제11조에 따른 건축(개축 또는 증축)허가를 받아 동법 제18조에 따른 사용승인 전에 분양하는 경우로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계(분양하는 부분의 전체 바닥면적의 합계를 말하는 것임)가 3천제곱미터 이상인 경우에는 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 받는 것이며 여기서 대수선에 해당하는 부분을 사용승인 전에 분양한다면 그 부분도 “분양하는 부분의 바닥면적”에 포함하여야 하는 것임. 

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

1. 바닥면적 3천m2 이상인 상가 분양시 법 적용 여부

(건축문화팀-429. ‘08.06.12)

(질의요지) ㅇ 바닥면적 3천m2 이상인 상가를 분양하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양하여야 하는지.

(회신내용) ㅇ「건축물의 분양에 관한 법률」제3조에 따라 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하고「건축법」 제22조에 따른 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천m2 이상인 건축물 등에 대하여 적용이 되는 것으로 위 적용대상이 되는 면적 규모는 건축물의 바닥면적 합계를 기준으로 하는 것이 아니라 분양하는 바닥면적의 합계를 기준으로 하는 것임.

 출처 : 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부