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○농지법 제8조에 의하여 농지를 취득하고자 하는 자는 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 농지취득자격증명을 발급 받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 이를 첨부하여야 함

-농지취득자격증명은 농지법시행령 제7조 및 동법시행규칙 제7조에 의하여 취득대상 농지에서 농작물 경작 등 농업경영이 가능하여야 발급하도록 하고 있음

○아울러, 농지를 농업생산이나 농지개량 이외의 목적으로 사용하기 위해서는 농지법 제34조에 의하여 농지전용허가(협의, 신고 포함)를 받아야 하며,

-불법으로 농지를 전용한 경우에는 농지로 원상회복하여야 함

○따라서, 취득대상 농지에 묘지가 불법으로 설치되어 있어 농작물 경작이 곤란한 경우에는 원칙적으로 원상회복하여야 농지취득이 가능하나,

-묘지가 차지하는 부분이 농지의 극히 일부인 경우로서 농작물 경작에 큰 지장이 없다고 시구읍면장이 판단하는 경우에는 농지취득자격증명 발급이 가능하다고 판단됨

출처: 농지민원사례집-농림축산식품부

○농업인은 동법 시행령 제3조의 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다고 규정되어 있음(농지법 제2조의1호)

-1천제곱미터이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년중 90일이상 농업에 종사하는 자

-농지에 330제곱미터이상의 고정식온실․버섯재배사․비닐하우스 기타 농림수산식품부령이 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자

-대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군이상을 사육하거나 1년중 120일이상 축산업에 종사하는 자

-농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원이상인

○따라서, 위의 항목 중 어느 하나에 해당하면 농지법에 의한 농업인이고, 그 해당 여부는 관할관청에서 현지조사, 사실관계 확인 등을 거쳐 판단해야 함

○농지원부상 등재된 농지를 세대주 이외의 세대원도 함께 경영한 경우 각 세대원의 농업인 여부 판단은

-관할관청에서 위에서 말한 농지법상 농업인 정의에 부합한지 여부에 대한 조사를 거쳐 판단해야 할 것임

출처: 농지민원사례집-농림축산식품부

○농지법시행령 제2조에서 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 다음 토지는 농지에서 제외

-그 형질을 변경하지 않고 과수, 유실수, 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것은 제외함) 등 다년생식물을 재배하는 토지

-농작물 경작이나 다년생식물 재배에 계속하여 이용되는 기간이 3년미만인 토지

○형질변경되었다는 의미는 토지의 실제 현상이 산림에서 농작물 경작지로 완전히 변경된 것을 말하며,

-이러한 실제의 토지현상이 형질변경되지 않고 수목만 과수, 유실수, 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목 등으로 갱신한 경우는 수종만 갱신한 것이므로 여전히 산림으로 본다는 의미로서 농지에 해당되지 아니함

○따라서, 법적지목이 임야인 경우 관할 시·군 등 해당관청에서는 다음 사항들을 종합적으로 검토하여 농지 여부를 판단해야 할 것임

-실제의 토지현상이 농지상태로 변경되어 있는지 여부

-농작물 또는 다년생식물 재배에 계속하여 이용하여 온 기간이 3년이상인지 여부 등

○ 아울러, 산지전용허가(신고)를 받지 않고 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우에는 농지전용허가를 받지 않도록 하고 있음(농지법 제34조 제1항4호)

출처: 농지민원사례집-농림축산식품부

○주말․체험영농 목적으로 취득한 농지를 당해목적에 이용하는 것으로 인정할 수 있는 경작면적, 영농일수 등에 대해서는 농지법에서 별도로 규정하고 있지 않음

○따라서, 자연재해․질병 등 정당한 사유없이 주말․체험영농에 이용하지 아니하게 되었는지 여부는 사실관계, 현지조사 등을 통하여 관할 시장․군수 또는 구청장이 판단해야 함

○참고로, 농업경영에 이용하지 않는 농지의 이용실태조사 및 처분의무 대상농지 결정, 처분의무 통지, 처분명령, 이행강제금 부과․징수 등에 관한 사항은

-“농업경영에 이용하지 않는 농지 등의 처분관련 업무처리 요령”(농림수산식품부 예규)에 의거 관할 시장․군수․구청장이 실시하도록 하고 있음

출처: 농지민원사례집-농림축산식품부

◦ 상속으로 취득한 농지를 상속 받은 자가 계속 농업경영을 하는 경우에는 소유제한이 없음

◦ 그러나, 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자는 그 상속 농지 중에서 총 1ha 까지만 소유할 수 있음(법 제7조제1항)

-이를 초과하는 상속농지는 추가 2ha까지 농지은행에 위탁하여 임대시 본인의 농업경영에 활용하지 않더라도 소유 가능

- 상속으로 농지취득시에 농지취득자격증명을 발급받지 않고도 소유권이전 등기 가능(법 8조제1항의1호)

- ‘상속’은 사람의 사망을 원인으로 하여 행하여지는 포괄적인 재산상의 법률관계의 승계를 뜻하며, 상속의 범위는 민법에 따라 판단해야 할 것이므로 이에 해당하는지 여부는 상속을 입증하는 서류, 관련 재판결과 등을 통하여 판단하면 됨

출처: 농지민원사례집-농림축산식품부

출처 : 제주 경관지침 

건축주가 동일한 경우 인접 건축물의 적용여부(건축문화팀-1812, ‘09.11.26)

(질의요지) ㅇ 일단의 토지를 다수의 필지(24건)로 분할한 후 분할된 필지별로 각각 건축허가(건축주는 동일)를 받고 이를 분양하고자 하는 바, 각각의 건축허가건별로는 건축물 분양신고대상에 해당되지 않으나, 각각의 건축물별 분양면적을 합산할 경우 3천㎡를 초과할 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적용대상인지 여부.

(회신내용) ㅇ 「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축물분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고자 제정된 법률로서 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하는 건축물을 해당 건축물의 사용승인 전에 일정규모(분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물 또는 20실 이상의 오피스텔 등) 이상을 2인 이상에게 판매하는 경우에 적용됨.

ㅇ 따라서 서로 인접하거나, 연접된 토지에 동일인의 명의로 각각 다른 건의 건축허가를 받은 때「건축물의 분양에 관한 법률」적용대상 여부의 판단은 각각의 건축허가 건별로 개별건축물의 분양면적을 기준으로 결정됨.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

건축물의 전부 또는 일부 등의 의미(건축문화경관팀-873. ‘10.09.28)

(질의요지) ㅇ「건축물의 분양에 관한 법률」제2조(정의)제2호의「“분양”이라 함은 제3호에 따른 분양사업자가 건축하는 건축물의󰡐전부󰡑또는󰡐일부󰡑를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다」에서󰡐전부󰡑또는󰡐일부󰡑가 뜻하는 것이 무엇인지.

ㅇ 같은 법 제3조(적용범위)중 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 건축물로서 사용승인전에 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천㎡이상인 건축물의 의미는 무엇인지.

(회신내용) ㅇ「건축물의 분양에 관한 법률」(이하“건분법”이라 한다.) 제2조제2호 중 건축물의󰡐전부󰡑또는󰡐일부󰡑의 의미는 분양사업자가 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하는 해당 건축물의 허가면적 전체를󰡐전부’라 하고, 그 허가면적 중 일정면적만을 건분법에 따라 분양하고자 할 경우 그 면적을󰡐일부’라 하고 있으며,

ㅇ 건분법 제3조 제1항 제1호󰡐분양하는 부분의 바닥면적 3천제곱미터󰡑의 의미는 해당 건축물의 허가면적과는 다른 분양사업자가 실제 판매(분양)하고자 하는 면적을 뜻합니다. 따라서 바닥면적 3천제곱미터 이상의 건축허가를 받았다 하여도 해당 건축물의 사용승인 전에 바닥면적 3천제곱미터 미만을 판매하고자 하는 경우에는 건분법의 적용 대상이 아님.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

주상복합건물 중 상가를 1인에게 판매하는 경우(건축문화경관팀-1062, ‘11.11.25)

(질의요지) ㅇ 「건축물의 분양에 관한 법」제3조 제1항의 적용범위에 해당하는 주상복합 건물 중 주택 부분은 주택법 및 주택공급에 관한 규칙에 따라 분양되는 경우 나머지 상가 부분을 1인에게 판매하고자 할 때 「건축물의 분양에 관한 법」적용을 받는지 여부.

(회신내용) ㅇ「건축물의 분양에 관한 법률」제2조제2호에 따라 “분양”이란 동조 제3호에 따른 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하는 것임.

ㅇ 이 법에 적용되는 분양 건축물은「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 같은 법 제22조의 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 등에 대해 적용되며,「주택법」에 따른 주택 및 복리시설 등 이 법 제3조제2항에 따른 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니함.

ㅇ 따라서, 귀 질의와 같이 이 법의 적용범위에 포함되지 않은 주택을 제외한 상가로만 구성된 건축물 부분을 1인에게만 판매하는 경우라면 이 법 적용대상이 아님.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

준공한 건축물을 용도변경하여 분양하는 경우 분양이 가능한지

(건축문화경관팀-389, ‘11.05.23)

(질의요지) ㅇ ‘09. 1월 준공한 건축물을 용도변경(교육시설→업무시설)하여 오피스텔을 일반인에게 분양하고자 하나 주차시설 부족으로 주차장 증축 완료전에 건분법을 적용하여 분양을 하여야 하는지 여부와 준공한 건축물로 보아 건분법을 적용하지 않고 분양이 가능한지 여부.

(회신내용) ㅇ 건분법은 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받고 동법 제22조에 따른 사용승인 전에 분양하는 건축물로써 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물, 일반업무시설 중 오피스텔로써 20실 이상인 건축물 등에 적용하고 있음.

ㅇ 건축물을 사용승인 후에 분양하거나 3천제곱미터 미만의 분양 또는 1인에게 판매하는 경우 등에는 적용되지 않음. 다만, 기존건축물을 건축법 제11조에 따른 건축(대수선)허가를 받아 동법 제22조에 따른 사용승인 전에 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 경우 등에도 적용됨.

ㅇ 따라서,「건축법」제2조제1항제9호에 따라 대수선을 수반한 용도변경으로 건축허가를 받고 사용승인 전에 분양하는 건축물의 경우에는 건분법 적용범위에 포함됨을 알려드리니, 자세한 사항에 대하여는 구체적인 자료를 갖추어 건축허가권자에게 문의 요망.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부