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건축물 분양시 적용하는 법률(건축문화경관팀-1098. ‘10.11.25)

(질의요지) ㅇ 연면적 4,980㎡의 건축물 중 2,452㎡를 분양하고자 할 때 「건축물의 분양에 관한 법률」및「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에 적용여부.

(회신내용) ㅇ 「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축허가를 받아 건축하는 건축물 중 해당 건축물의 사용승인 전에 일정규모(분양하는 부분의 바닥면적 합계 3천㎡이상이거나 20실 이상의 오피스텔)이상을 분양하고자 하는 경우에 적용하고 있음.

ㅇ 따라서, 귀사가 건립하는 연면적 4,980㎡의 건축물 중 2,452㎡만을 분양하고자 하는 경우에는「건축물의 분양에 관한 법률」적용대상이 아님.

하지만, 일부 건축물을 분양(3,000㎡미만)한 이후 향후 사용승인시 까지는 3천㎡이상을 분양할 수 없음을 알려드리니 착오없도록 하시기 바람.

ㅇ 또한, 타인에게 공급할 목적으로 건축물을 건축(연면적이 2천㎡ 또는 연간 5천㎡ 이상)하고자 하는 경우에는「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」제4조에 따른 부동산개발업 등록 대상임.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

사용승인 후 분양시 분양신고 여부 (건축문화팀-1037, ‘09.07.10)

(질의요지) ㅇ 연면적 3,000㎡이상, 40실인 오피스텔을 사용승인 후에 분양하고자 하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 따른 분양신고 여부.

(회신내용) ㅇ 「건축물의 분양에 관한 법률」제3조제1항 및 동 법률 시행령 제2조에 따라서, 이 법은 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물, 업무시설 등 대통령이 정하는 용도 및 규모의 건축물로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용하므로, 질의의 건축물이 사용승인을 받은 건축물이라면 이법 적용대상이 아님.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물이란 (건축기획팀-1834. ‘06.03.24)

(질의요지) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항제1호의 “분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물”이란.

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항제1호에서 “분양하는 부분”은 동법 제2조제2호에 따라서 분양하는 부분을 말하는 것으로 동 규정에 따르면 "분양"이라 함은 동법 제3호에 따른 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말함.

ㅇ 또한 바닥면적은 건축법 제73조 및 동법 시행령 제119조에 따라서 산정된 바닥면적이며, 아울러 주택은 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제2항제1호에 따라서 이 법의 적용대상이 아니므로 보다 구체적인 사항은 자세한 자료를 갖추어 해당 지역의 건축허가권자에게 문의 요망.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

숙박시설을 업무시설로 변경하여 분양하는 경우(건축기획팀-4131. ‘06.06.29)

(질의요지) ㅇ 건축허가를 받은 관광숙박시설을 업무시설로 허가사항 변경(용도변경)후 분양하고자 하는 경우「건축물의 분양에 관한 법률」적용 여부.

(회신내용) ㅇ 질의의 “업무시설”에 대한 사실관계 파악이 어려우나, 오피스텔로서 20실 이상이 아닌 것으로 판단하여 회신하고자 함. 「건축물의 분양에 관한 법률」따르면 ‘관광진흥법에 의한 관광숙박시설’에 대하여는 적용이 배제되고 있으며, 또한 업무시설 중 오피스텔(20실 이상)로서 분양하고자 하는 경우가 아니라면 이 법의 적용 대상이 아닐 것이나 질의의 경우가 이에 해당하는 지 여부에 대하여는 해당 허가권자에게 문의 요망.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

오피스텔 분양시 법 적용대상 여부(건축기획팀-2031. '05.12.20)

(질의요지) ㅇ 상기 건축물의 경우 오피스텔의 입주자 모집과 관련하여 「건축물의 분양에 관한 법률」을 적용 받아야 하는 지, 「주택법」의 적용을 받아야 하는 지 여부.

(회신내용) ㅇ 「건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제3조 제2항에 따르면 이 법 시행 당시 투기과열지구 안에서 건축법 제8조에 따른 건축허가를 받아 업무와 주거를 함께할 수 있는 건축물(20호실 이상인 경우에 한한다)을 건설․공급하기 위하여 종전의 주택법 제38조 제3항에 따라서 시장․군수 또는 구청장으로부터 입주자모집승인을 얻거나, 입주자모집승인을 신청한 분에 대하여는「건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제3조 제1항에 불구하고 종전의 주택법을 적용토록 하고 있으나 종전 주택법 제38조 제3항에 따른 입주자 모집승인을 얻어야 하는 대상으로서 분양승인 또는 신청없이 임의 분양한 경우이므로 분양행위 자체가 적법하지 않고 행정절차상 하자가 있는 경우이므로「건축물의 분양에 관한 법률」을 적용하는 것임.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

분양받은 자와 계약 해지 후 다시 분양하는 경우 (건축기획팀-110. ‘05.09.08)

(질의요지) ㅇ ‘05.04.23 이전에 분양광고를 한 상가사업에 대하여 시행자 변경 및 분양받은 자와 계약을 해지한 후 다시 분양계약을 하려고 할 경우에「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용 여부.

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제2조에는 이 법은 “이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함)하는 건축물부터 적용”하도록 규정하고 있음.

질의의 경우 이미 분양받은 자와 계약을 해지하고 새로이 분양계약을 하려는 경우라면 종전 분양행위는 없어지는 것이므로 동법에 따라 분양하는 것이 타당함.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

주상복합건축물 주택부분의 법 적용대상 여부(건축과-3640. ‘05.06.29)

(질의요지) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제3조(적용범위) 제2호에서 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 것"에 대하여는 건축물의 분양에 관한 법률을 적용토록 규정하고 있으나 동 법률 제3조(적용범위) 제2항 제1호에서 주택법에 의한 주택 및 복리시설에 대하여는 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 배제하고 있는바, 동 규모에 해당되는 주상복합건축물의 주택부분에 대하여 건축물의 분양에 관한 법률을 적용해야 하는지 여부.

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제2항에서 제1항에 불구하고 주택법에 따른 주택 및 복리시설은 이 법을 적용하지 아니한다. 라고 규정하고 있는 바, 주상복합건축물의 주택부분에 대하여는 건축물의 분양에 관한 법률을 적용하지 않으며 다만 주택부분이 20세대 이상인 경우에 한하여 주택공급에 관한규칙 에 따라 주택공급승인을 받아야 함.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

 대수선하여 분양하는 경우 법 적용 대상 여부(건축기획과-592. ‘05.10.06)

(질의요지) ㅇ 연면적 4,193.26제곱미터인 건축물(판매 및 영업시설과 운동시설의 용도)을 대수선하여 분양하고자 하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적용대상인지.

ㅇ 상기 건축물에 연면적 3,000제곱미터 이내의 증축을 하여 분양하고자 하는 경우「건축물의 분양에 관한 법률」적용대상인지 여부.

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조에 따르면 이 법은「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용.

1. 분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제73조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물

          2. 업무시설 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물

ㅇ 따라서 기존건축물을 「건축법」 제11조에 따른 건축(개축 또는 증축)허가를 받아 동법 제18조에 따른 사용승인 전에 분양하는 경우로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계(분양하는 부분의 전체 바닥면적의 합계를 말하는 것임)가 3천제곱미터 이상인 경우에는 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 받는 것이며 여기서 대수선에 해당하는 부분을 사용승인 전에 분양한다면 그 부분도 “분양하는 부분의 바닥면적”에 포함하여야 하는 것임. 

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

2. 임대하는 건축물에 대한 법 적용 여부(건축기획팀-774. ‘05.10.14)

(질의요지) ㅇ 건축하는 건축물의 연면적이 4,953㎡로 위 건축물의 전체를 임대모집 및 임대계약체결 등을 사용승인 전에 시행하는 경우 또는 일부(2,311㎡)는 착공 후 임대계약을 체결하고 나머지 부분(2,642㎡)은 분양모집 및 계약 등 분양행위를 할 경우 법률 적용 여부.

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률은「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 건축하여야 하고 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항제1호 및 동법 시행령 제2조 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여 적용하는 것임을 알려 드리니 질의의 경우가 법률의 적용대상 건축물인지 자세한 여부는 자료를 갖추어 건축허가권자에게 문의 요망.

출처: 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부

1. 바닥면적 3천m2 이상인 상가 분양시 법 적용 여부

(건축문화팀-429. ‘08.06.12)

(질의요지) ㅇ 바닥면적 3천m2 이상인 상가를 분양하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양하여야 하는지.

(회신내용) ㅇ「건축물의 분양에 관한 법률」제3조에 따라 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하고「건축법」 제22조에 따른 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천m2 이상인 건축물 등에 대하여 적용이 되는 것으로 위 적용대상이 되는 면적 규모는 건축물의 바닥면적 합계를 기준으로 하는 것이 아니라 분양하는 바닥면적의 합계를 기준으로 하는 것임.

 출처 : 건축물 분양제도 업무편람 2013.04 국토교통부