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○농업인주택은 농지법시행령 제29조제4항에서 규정하고 있는 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설을 말함

1.1천㎡이상의 농지에서 농작물을 경작하는 자 등 농지법시행령 제3조의 규정에 의한 농업인 1인이상으로 구성되는 농업․임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 다음 각목의 1에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것.

가.당해 세대의 농업․임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대

나.당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업․임업 또는 축산업을 영위하는 세대

2.당해 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(지방세법시행령 제84조의3의 규정에 의한 별장 또는 고급주택을 제외) 및 당해 건축물에 부속한 창고․축사 등 농업․임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대당 660㎡(당해 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농업인주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지 면적을 합산한 면적)이하일 것

3.당해 세대의 농업․임업 또는 축산업 경영의 근거가 되는 농지․산림․축사 등이 소재하는 시․구․읍․면 또는 이에 연접한 시․구․읍․면지역에 설치하는 것일 것

○농지법시행령 제36조 관련 별표1 제1호에서는 상기요건에 해당하는 무주택세대의 세대주가 농업진흥지역밖에서 최초로 설치하는 경우에 한하여 농지전용신고를 하고 지을 수 있으나,

-상기 요건에 해당하면서 주택이 있는 농업인세대의 세대주인 경우 또는 무주택세대의 세대주이나 농업인주택을 짓고자 하는 농지가 농업진흥지역인 경우에는 농지전용허가를 받도록 규정하고 있음

○농지전용허가를 신청하는 경우 허가권자는 농지법시행령 제33조에 따라 설치하고자 하는 시설의 규모․용도 및 지역여건 등을 참작할 때 전용하고자 하는 농지에 대해 다음의 심사기준에 준하여 심사하고, 그 결과 적합한 경우에 한하여 허가를 하도록 하고 있음

1.법 제32조(농업진흥지역안의 농지인 경우에 한한다) 및 법 제37조의 규정에 위배되지 아니할 것

2.다음 각 목의 사항 등을 참작할 때 전용하고자 하는 농지가 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있을 것으로 인정될 것

가.시설의 규모 및 용도의 적정성

나.건축물의 건축에 해당하는 경우에는 도로․수도 및 하수도의 설치 등 당해 지역의 여건

3.다음 각 목의 사항 등을 참작할 때 전용하고자 하는 농지의 면적이 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적일 것

가.｢건축법｣의 적용을 받는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 해당하는 경우에는 건폐율 등 ｢건축법｣의 규정

나.건축물 또는 공작물의 기능․용도 및 배치계획

4.다음 각 목의 사항 등을 참작할 때 전용하고자 하는 농지를 계속하여 보전할 필요성이 크지 아니할 것

가.경지정리 및 수리시설 등 농업생산기반정비사업 시행 여부

나.당해 농지가 포함된 지역농지의 집단화 정도

다.당해 농지의 전용으로 인하여 인근 농지의 연쇄적인 전용 등 농지잠식 우려가 있는지 여부

라.당해 농지의 전용으로 인근농지의 농업경영 환경을 저해할 우려가 있는지 여부

마.당해 농지의 전용으로 인하여 농지축이 절단되거나 배수가 변경되어 물의 흐름에 지장을 주는지 여부

5.제33조제2항제2호 또는 제3호에 해당하는 피해가 예상되는 경우에는 다음 각 목의 사항 등을 참작할 때 그 피해방지계획이 타당하게 수립되어 있을 것

가.당해 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지․변경을 수반하는 경우 예상되는 피해 및 피해방지계획의 적정성

나.당해 농지의 전용이 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취․소음의 발생을 수반하는 경우 예상되는 피해 및 피해방지계획의 적정성

다.당해 농지의 전용이 인근농지의 일조․통풍․통작에 현저한 지장을 초래하는 경우 그 피해방지계획의 적정성

라.당해 농지의 전용이 용수의 취수를 수반하는 경우 농수산업 또는 농어촌생활환경 유지에 예상되는 피해 및 피해방지계획의 적정성

6.사업계획 및 자금조달계획이 전용목적사업의 실현에 적합하도록 수립되어 있을 것

○따라서, 경지정리 및 수리시설 등 농업생산기반정비사업 시행 여부 등은 농지전용허가를 위한 심사시 판단기준이 됨

○「기업활동규제완화에관한특별조치법」 제16조제2항에 따르면 시장·군수 또는 구청장은 중소기업자가 소유한 공장으로서 「농지법」 제28조의 규정에 의한 농업진흥지역의 지정당시 동 지역안에 있던 공장에 대하여는 동법제32조의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 공장증설을 승인할 수 있음

-다만, 「수질및수생태계보전에관한법률」 제2조제8호의 규정에 의한 특정수질유해물질 또는 「대기환경보전법」 제2조제9호의 규정에 의한 특정대기유해물질을 배출하는 공장은 그러하지 아니함

○또한, 동법시행령 제10조 제2항에 따르면 시장·군수 또는 구청장은 법 제16조제2항의 규정에 의하여 「농지법」 제28조의 규정에 의한 농업진흥지역안에서 공장을 보유한 중소기업자가 기존공장의 시설자동화 또는 공정개선을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 3천제곱미터 이내에서 공장증설을 승인할 수 있음.

-다만, 시설자동화 또는 공정개선을 위하여 필요한 경우로서 국제법규, 수출상대국 또는 국내의 법령에서 규정된 규격·인증·안전·위생기준 등을 충족하기 위하여 불가피하다고 인정되는 경우에는 1만2천제곱미터 이내에서 공장증설을 승인할 수 있음

○농지법 제37조제1항에 따르면 동법 제34조제1항에 따라 농지전용허가를 함에 있어서 「국토의계획및이용에관한법률」에 의한 도시지역․계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지는 동법시행령 제44조(농지전용허가의 제한대상시설)의 규정을 적용 받지 않음

○따라서, 도시지역내 농업진흥지역(진흥구역, 보호구역)일 경우 동법 제32조에서 정하고 있는 농업진흥지역안에서의 행위제한은 적용되며 농업진흥구역에서 허용하는 행위에 대해서만 전용허가를 받을 수 있음

○농지법 제32조제2항 및 동법시행령 제30조제2항제1호에 따르면 농업인의 생활여건개선을 위하여 필요한 시설로서 그 부지가 1천제곱미터 미만인 ｢건축법시행령｣ 별표 1의 제1호가목에 해당하는 단독주택의 경우에는 농업보호구역내 설치가 가능토록 되어 있으며, 이 경우 농업인이 아닌 경우에도 가능함

○다만, 농업보호구역안의 농지에 단독주택을 설치하기 위하여는 농지전용허가 신청시 농지법시행령 제33조에 따른 심사기준에 따라 심사후 적합한 경우에 한해 설치 가능

○농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용․보전하기 위하여 지정하고 있으며, 농지법 제31조 및 동법시행령 제28조에 따라 농업진흥지역을 해제할 수 있는 경우는 다음과 같음

①국토의계획및이용에관한법률 제6조의 규정에 의한 용도지역을 변경하는 경우(농지의 전용을 수반하는 경우에 한함)

②농지법 제34조제2항제1호에 해당하는 경우로서 미리 농지의 전용에 관한 협의를 하는 경우

③당해 지역의 여건변화로 농업진흥지역의 지정요건에 적합하지 아니하게 된 경우. 이 경우 그 토지의 면적이 2만제곱미터 이하인 때에 한한다.

-이때, 여건변화라 함은 관련법에 의해 도로, 철도 등이 설치되거나 택지, 산업단지 지정 등으로 인하여 집단화된 농지와 분리된 짜투리 토지로서 영농여건상 농업진흥지역으로 계속 관리하는 것이 부적합하게 된 경우를 말하며, 개별 필지별이 아닌 해당지역 주변 전체를 대상으로 검토하게 됨

○농업진흥지역 해제 절차는

-시장․군수가 신청하여 시․도지사가 위와 같은 사유로 농업진흥지역 해제 승인을 요청

-농림수산식품부장관은 인근농지의 분포상태, 당해 농지의 보전가치, 당해 지역외의 활용 가능한 토지의 유무 등 제반사항을 종합적으로 검토하여 진흥지역 해제 여부를 결정

○농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용․보전하기 위하여 지정하고 있으며,

-농지법 제29조에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지역․관리지역․농림지역 및 자연환경보전지역을 지정 대상지역으로 하고 있음

○또한, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역의 중복 지정은 되지 않으나, 용도지구․용도구역은 중복 지정할 수 있으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역에 각 개별법에서 정하는 바에 따라 용도지역(지구, 구역)을 중복하여 지정할 수가 있음

○ 따라서, 도시지역과 농업진흥지역이 같이 지정되어 있다 하여 일괄하여 농업진흥지역에서 해제하는 것은 곤란

○농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용․보전하기 위하여 지정하고 있으며, 다음과 같이 세분하여 운영하고 있음

-농업진흥구역 : 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역

-농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

○농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 지정된 농업보호구역을 일괄하여 해제하기는 곤란

-다만, 농업보호구역중 여건변화등에 의하여 당초의 지정목적에 적합하지 않은 지역에 대하여 농업진흥지역에서 해제하였음(‘08.12, 8만ha)

○농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역으로 낚시터는 설치를 제한하고 있음

-만약 농업보호구역안에 낚시터를 설치코자 하는 경우 농업진흥지역 해제가 선행되어야 함

○또한, 낚시터는 농업진흥지역(농업보호구역)에 설치가 제한되는 시설로 불법으로 용도를 변경하여 사용하는 자는 농지법 제58조(벌칙)의 규정에 따라 5년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있음

○농업진흥지역 지정 당시 관계법령의 규정에 의하여 인가․허가 또는 승인 등을 얻거나 신고하고 설치한 기존의 건축물, 공작물,기타 시설에 대하여는 농지법제32조제3항에 따라 동조 제1항 및 제2항의 행위제한에 관한 규정을 적용하지 아니함

-이 경우 농업진흥지역 지정 이전에 합법적으로 건축되어 있는 기존시설을 존치시키거나 종전과 동일한 범위내에서 수선 또는 개량하여 농지법시행령 제59조제3항에서 정하는 다른 목적으로 사용할 수는 있으나, 동 부지내에 농업진흥지역안에 설치할 수 없는 시설을 신축 또는 증축할 수 없음

○또한, 당초 농업진흥지역 지정시 지목이 대지․공장용지인 토지는 시․도지사가 검토하여 직권으로 농업진흥지역밖으로 정정할 수 있도록 하고 있음